Потенціал і розвиток підприємства – Бачевський Б. Є. – Особливості землі як об’єкту оцінки
4.1. Законодавча база оцінки вартості землі як об’єкту нерухомості
Основні питання:
Особливості землі як об’єкту оцінки;
Законодавча база оцінки землі та її поліпшень;
Визнання земельних ділянок;
Нормативно-методичне регулювання оцінки земель.
Процес формування ринку нерухомості в Україні характеризується нерівномірністю, неоднозначністю та неузгодженістю окремих положень законодавчих актів, нестабільністю реалізації процесів приватизації, великою кількістю змін та поправок, внесених за останні роки до господарчого законодавства в цілому, та законодавства з оціночної діяльності окремо.
Особливості землі як об’єкту оцінки
Особливості землі як об’єкту оцінки визначаються її особливим місцем у складі нерухомості. Нерухомість – це земля, як окремий об’єкт оцінки, або земля разом із забудовою, за якою на ділянці розміщуються будинки або споруди. Ми розглядаємо нерухомість, яка є промисловими засобами виробництва, тому у даному розділі розглядаються земля як майбутній майданчик під забудову, а будинки та споруди разом із ділянкою землі лише ті, які мають виробниче призначення або забезпечують інфраструктуру, яка це виробництво обслуговує. Спосіб використання земельних ділянок, будівель та споруд зазначається законодавчо і зміна цього способу потребує погодження з місцевою владою. Оскільки мова йде про нерухомість, як засіб виробництва, ми розглядаємо землю як невід’ємну частину оцінюваного майнового комплексу і, відповідно, її сільськогосподарське використання розглядаємо лише в комплексі інших питань. Сучасні погляди на проблему оцінки відображають об’єктивну властивість землі впливати на результати оцінки нерухомості в цілому залежно від індивідуальних характеристик і вона:
– не є результатом попередньої праці;
– просторово обмежена;
– незамінна іншими засобами виробництва;
– має сталість місця розташування;
– не зношується при правильному використанні;
– територіально різноякісна;
– має специфічну індивідуальну корисність.
– Вартість ділянки залежить:
– від оточення, у тому числі від інфраструктури;
– від дозволених напрямків використання;
– від того, що розташовано на ній;
– від природних умов;
– від надр та складу поверхневого шару (не завжди);
– від політичної стабільності та коливань попиту;
– від стану економіки та рівня розвитку країни, регіону;
– від стану її власних корисних властивостей [105,131,174].
Слід зазначити, що вказані положення потребують уточнень, які можуть суттєво вплинути на процес оцінки нерухомості. Так, наприклад, земна куля може й не є результатом попередньої праці, але вже навіть виділення окремої ділянки неможливо без витрат труда. Земля потребує охорони територіальної цілісності держави, потрібна ціла система управління земельними ресурсами, що потребує певних витрат. Без попередньої геодезичної розвідки, кадастрової оцінки, бонітування грунтів, прив’язки до усіх систем навколишньої інфраструктури в сучасних умовах земля не може бути об’єктом оцінки. Взагалі земля, щоб стати майданчиком під забудову, потребує виконання розчистки, вирубки заростів, рівняння схилів, дренажу заболоченої місцевості, створення під’їздів та інших поліпшень, що потребують капіталовкладень.
Просторові обмеження відносно промислового виробничого об’єкту виникають не завжди, а лише за природними факторами або в умовах забудови майданчиків у оточенні вже існуючої структури у випадках, коли неможливо розміщення виробничої площі у кількох поверхах. Земля може бути незамінною іншими засобами виробництва, якщо розташування об’єкта під землею або в морі на опорах чи понтонах неможливо. Те, що земля не зношується при правильному використанні теж відносно, якщо врахувати геологічні розломи, землетруси, виверження, техногенні катастрофи типу Чорнобильської, яка призвела до неможливості промислового використання довкілля, не дивлячись на те, що ці землі використовувалися власниками розташованих у зоні підприємств за всіма правилами.
Продуктивна ділянка виснажується незалежно від уходу, тому аграрії і вимушені застосовувати сівозміну та надавати час на “відпочинок” землі. Промислова ділянка може втратити цінність зі зміною оточення, інфраструктури, законодавства, попиту на продукцію (роботи, послуги, що на ній виконуються) у результаті кризи або депресії, і все це навіть за умов правильного використання. Специфічна корисність земельної ділянки під забудовою часто залежить не стільки від самої ділянки, скільки від умов, у яких вона використовується та вимог власника до очікуваних результатів.
(1 votes, average: 5,00 out of 5)