Потенціал і розвиток підприємства – Бачевський Б. Є. – 4.2. Методи оцінки вартості земельної ділянки
Основні питання:
Принципи експертної оцінки землі;
Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок;
Реверсія;
Методичні підходи та методи оцінки землі;
Урахування витрат на земельні поліпшення.
Україна практично не має власного історичного досвіду з оцінки вартості землі. Якщо за централізованою економікою інші основні фонди оцінювались хоча б за витратами суспільно необхідної праці, то земля мала єдиного власника – державу, і надавалася у використання безкоштовно. Тому закордонний досвід з цього питання набуває великого значення. Ознайомлення з методичними проблемами оціночної діяльності можна розпочати з огляду, зробленого у роботі П. Мерлена “Місто. Кількісні методи вивчення”. На методологічному рівні сучасні проблеми ринкової оцінки міських земель, і у тому числі – земель під промислову забудову, розглядаються у дослідженнях У. Алонсо, М. Маарека, А. Маршалла, Р. Мейера, Н. Ордуэй, Р. Рат – клиффа, Р. Тарвея, М. Хальбвахса, Р. Харда, Р. Хейга, Л. Уинго, П. Уэнда та ін..
На жаль, перекладено з оригіналу небагато робіт. Це роботи Дж. Эккерта, Генрі С. Харрисона [ 177] й Дж. Фридмана [176], декілька інших. Українською мовою видані Міжнародні стандарти оцінки [115], МСО в Інтернеті [117,191], учбовий посібник А. Мендрула “Для підготовки до здачі кваліфікаційного екзамену з експертної оцінки майна…” [110], учбові посібники з потенціалу підприємства Н. Краснокутської [105] та О. Федоніна [174], В. Горлачука [74], де розглядаються питання оцінки об’єктів. Дуже багато робіт присвячено цим питанням російськими дослідниками (В. І. Кошкін, С. А. Сивец та ін.) [131, 162], але наше земельне законодавство дещо різниться, хоча проблеми ті самі: розвиток одержали переважно статистичні (в основному регресивні) методи аналізу ринку продажів нерухомості, у яких вартість землі визначається побічно, як різниця між повною вартістю ділянки землі з будинками й окремо будинків. Ці методи дозволяють виявити лише найбільш прості взаємозв’язки – типу залежності вартості землі від відстані до міського центра, а реальна ситуація набагато складніша, навіть якщо розглядати лише транспортні потоки “часів пік”, оскільки далеко не все населення працює у центрі, а його престижність – скоріше данина традиціям.
Перш ніж переходити до аналізу методів, регламентованих законодавством, треба розглянути декілька принципів, яких треба додержуватись, як визнаних у світовій практиці експертної оцінки:
Будь-яке будівництво змінює цінність земельної ділянки, причому не обов’язково у більшу сторону. При новому будівництві, якщо воно здійснюватиметься відповідно до принципу найкращого використання землі, поліпшення завжди підвищують цінність земельної ділянки. Розвиток інфраструктури, що оточує ділянку, з роками підвищує її вартість, тоді як моральний та фізичний знос можуть звести нанівець вартість її забудови. Може статися, що ця забудова не покращує, а погіршує ділянку, оскільки для зміни засобу її використання на кращій, доведеться зносити застарілу забудову, що потребує Додаткових витрат часу та ресурсів. З іншого боку, занепад інфраструктури може зробити економічно недоцільними поліпшення ділянки. Нові засоби використання землі набувають ефективності за двома напрямками: більш інтенсивне використання ділянки, за яким підвищується віддача з 1 м2 виробничої площі; більш раціональне розміщення об’єктів як на площі, так і у кількох рівнях над та під землею. Будівництво па поверхні ділянки пов’язане з тимчасовим (на період забудови) вилученням її з експлуатації, але не з ринкових відносин, оскільки на будь-якій стадії поліпшення земля залишається товаром і впливає па ринкову кон’юнктуру, як можливий об’єкт купівлі-продажу. Поліпшення ділянки промислової зони може викликати погіршення навколишньої території, у зв’язку з чим претензії власників сусідніх ділянок відобразяться зменшенням ціни не тільки цих ділянок, але й поліпшеної, що потребує окремого врахування, навіть якщо діюче законодавство не забороняє саме такі поліпшення.
Перелік поправок до більшості законів, стандартів, методичних положень з господарчого законодавства України свідчить, що процес законотворчості ще не скінчився, документи готуються іноді поспіхом внаслідок політичної нестабільності й частих змін у складі КМУ, тому кожне положення потребує уваги та додаткового аналізу з боку користувачів. Світова практика оцінки об’єктів нерухомості налічує багато методів та їх різновидів, які відрізняються, у першу чергу, за об’єктом оцінки або за навколишнім оточенням ділянки, яке впливає на її вартість. Що ж до методичних підходів у питаннях оцінки, то загально прийнята концепція виділяє: витратний [185], порівняльний та результатний підхід.
Затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від И жовтня 2002 р. № 1531 “Про експертну грошову оцінку земельних ділянок” [22] методика (далі Методика) передбачає інші назви:
– капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма);
– зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;
– урахування витрат на земельні поліпшення.
Тим не менш вони презентують відповідно результатний, порівняльний та витратний підхід. Іноді пропонується, з урахуванням досвіду експертів, інформаційних можливостей, цілей оцінки, характеру і функціонального профілю ділянок “виокремити як методологічно самостійні такі базові підходи: 1) метод залишку для землі; 2) метод капіталізації земельної ренти; 3) метод заставного продажу; 4) метод співвідношення (перенесення); 5) метод витрат на освоєння” [174].
Оскільки нормативна оцінка земель передбачає незмінну Методику для визначення вартості ділянки у ході вузькоспеціальних розрахунків (наприклад – при визначенні податку па землю), то на даний момент використання показників потенціалу для оцінювання землі можливо лише за Методикою експертної грошової оцінки земельних ділянок для продажу, яка передбачає застосування різних методів оцінки, якщо вони забезпечують потрібну об’єктивність та не вступають у протиріччя з діючим законодавством.
На цей час експертна грошова оцінка земельної ділянки здійснюється відповідно до методів, передбачених чинним законодавством, й у першу чергу розглянутою вище Методикою, яка регламентує проведення оцінки усіх категорій земель під час укладання цивільно-правових угод та переоцінки основних фондів для бухгалтерського обліку згідно із законодавством. При цьому земельна ділянка (її частина) розглядається як вільна від поліпшень та придатна для найбільш ефективного використання [4,22,23].
З точки зору практичної сторони виконання договору купівлі-продажу ділянки розглядати її як вільну від поліпшень можна лише умовно, оскільки якщо покупець придбав ділянку під нову забудову, а на ній вже є якісь споруди, то ці споруди прийдеться демонтувати або покупцю, або продавцю з певними витратами, тому виникне різниця між ціною купівлі та ціною продажу. Виходячи з цього, договір купівлі-продажу повинен вміщувати пункт щодо звільнення ділянки від непотрібних поліпшень. Якщо продавець бажає продавати землю з поліпшенням, то, відповідно, він продає не ділянку, а майновий комплекс.
Інформаційною базою для експертної грошової оцінки земельних ділянок слугують:
– документи, що підтверджують права, зобов’язання та обмеження стосовно використання земельної ділянки;
– матеріали про фізичні характеристики земельної ділянки, якість грунтів, характер та стан земельних поліпшень, їх використання згідно із законодавством;
– відомості про місце розташування земельної ділянки, природні, соціально-економічні, історико-культурні, містобудівні умови її використання, екологічний стан та стан розвитку ринку нерухомості в районі розташування земельної ділянки;
– інформація про ціни продажу (оренди) подібних об’єктів, рівень їх дохідності, час експозиції об’єктів цього типу на ринку;
– дані про витрати на земельні поліпшення та операційні витрати, що склалися на ринку, проекти землеустрою, схеми планування територій та плани земельно-господарського устрою, згідно з якими передбачається зміна існуючого засобу використання ділянки, та інші дані, що можуть вплинути на вартість об’єкта оцінки.
У Методиці наведені нижче поняття вживаються в такому значенні:
Земельні поліпшення – зміна якісних характеристик земельної ділянки унаслідок розташування в її межах будинків, будівель, споруд, об’єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем, багаторічних насаджень, лісової та іншої рослинності, а також унаслідок господарської діяльності або проведення робіт (зміна рельєфу, поліпшення грунтів тощо). Слід додати, що зі зміною власника ділянки, який може змінити засіб її використання, поліпшення, зроблені попереднім власником, можуть бути погіршенням властивостей землі для нового власника. Крім того, потрібно враховувати, що вартість деяких поліпшень може у сотні разів перевищувати вартість ділянки, яку вони поліпшують;
Ставка капіталізації – коефіцієнт, за яким рентний або чистий операційний дохід перераховується в поточну вартість об’єкта оцінки;
Медіанне значення скоригованих цін продажу – середнє значення цін продажу для ранжованого ряду варіантів (без урахування найбільшого та найменшого значень) цін продажу об’єктів, обраних для порівняння;
Модальне значення скоригованих цін продажу – найбільш поширене значення цін продажу об’єктів, обраних для порівняння;
Найбільш ефективне використання земельної ділянки – фізично можливе та економічно доцільне використання земельної ділянки та (або) земельних поліпшень згідно із законодавством, у результаті якого вартість, що визначається, буде максимальною порівняно з вартістю, яка може бути визначена на підставі аналізу інших можливих варіантів її використання.
Далі офіційні документи вміщують визначення, які потребують додаткового аналізу:
1. Реверсія – очікувана вартість земельної ділянки в період, що настає за прогнозним.
Проаналізуємо визначення, які надаються різними джерелами терміну “реверсія”. Реверсія у загальноприйнятому розумінні – повернення об’єкта попередньому власнику (у тому числі – повернення залогу після погашення кредиту) [153], або “Реверсія – вартість нерухомості, що залишилася у власника нерухомості після припинення надходжень доходів” [163], але Методика визначає її інакше, пов’язуючи з дуже невизначним поняттям періоду, “що настає за прогнозним” [22].
За існуючою термінологією є плановий період, на який підприємство встановлює певні показники, забезпечення яких обов’язкове для виконавців. Прогнозний період охоплює відтинок часу, на який показники визначаються розрахунком або за експертною оцінкою і не є обов’язковими. Очікувана вартість землі або іншого об’єкту є розрахунковою або експертною, і тому не Може опинитись за межами “прогнозного періоду”, оскільки ми його лише очікуємо, передбачаємо, прогнозуємо. На наш погляд, потрібно розділити цей прогнозний період за ознакою змін фінансового стану об’єкту. Більш вдалою спробою знайти компроміс між точним перекладом та традиційною вітчизняною термінологією є наступне визначення: “Реверсія – це залишкова вартість об’єкта при припиненні надходжень потоку доходів. Реверсія може бути отримана після закінчення строку економічно корисного життя об’єкта або при його перепродажі на більш ранньому етапі” [104]. Але залишкова вартість – суто бухгалтерський термін, за яким від первісної вартості (яка буде змінюватись залежно від невизначених темпів відновлення) треба віднімати вартість зносу як суми нарахованої амортизації, і яка до реального зносу має дуже віддалене відношення. До того ж, чим більш віддаленим є момент припинення надходжень потоку доходів, тим менш ступінь достовірності оцінки вартості об’єкту.
За такою якістю визначень у офіціальних методичних матеріалах складно дійти згоди щодо змісту “реверсії”, тому наводячи алгоритм розрахунку реверсії за Методикою автори використовують терміни “прогнозний, після прогнозний період” [175, с.160; 105, с. 146], але далі надають інше визначення: “вартість реверсії – прогнозна вартість оцінюваних будівель і споруд на кінець періоду володіння, або вартість їх передбачуваного продажу* [І7І>, с. 161; 105, с. 335]. Зверніть увагу на те, що у всіх наведених визначеннях береться інший об’єкт оцінки: вартість нерухомості; очікувана вартість земельної ділянки; залишкова вартість об’єкта; прогнозна вартість оцінюваних будівель і споруд – і все це – реверсія. Річ у тому, що важко сказати – що ж саме буде продаватися, коли припиниться надходження потоку доходів, які там з’являться або зникнуть поліпшення.
На наш погляд, не можна механічно переносити закономірності зміни вартості грошового потоку на матеріальний об’єкт, який змінюється за докорінно іншими принципами. Якщо розглядати ту ж ділянку, то змінитись може не тільки вона, а, у першу чергу, и зовнішнє оточення. Це приведе до змін її можливого найкращого використання. Поліпшення, розташовані на землі, теж змінюються, причому ці зміни залежать від стратегії розвитку об’єкту та поточних умов фінансування її реалізації Таким чином, метод непрямої капіталізації, передбачений Методикою, потребує, на наш погляд, значного коригування, і його застосування у сучасному вигляді сумнівно.
Якщо об’єкт вже не може функціонувати, то в якості реверсії треба прийняти вартість землі, та ще й за вирахуванням витрат на знос залишків поліпшень. Якщо об’єкт може приносити доход і далі, то реверсія – вартість об’єкту разом із землею. І лише у випадку, коли власник землі не бажає її продавати, а продає лише розташовані напій будови та споруди, здаючи землю у довгострокову оренду, або власник побудови не є власником землі, а лише її орендарем, реверсія буде визначатися як прогнозна вартість оцінюваних будівель і споруд. Але ж в даному випадку оцінюється саме земля, то останнє визначення занадто вузьке. Виходячи зі сказаного, реверсія може визначатися для землі, для майнового комплексу разом із землею або окремо для будівель і споруд, й оскільки усе це підпадає під визначення “нерухомість”, найбільш точно відображує зміст даної оцінки наведене вище визначення з деякими уточненнями:
Реверсія – прогнозна (розрахункова, експертна) ринкова вартість нерухомості, яка має залишитись у власника нерухомості після припинення надходжень доходів від и експлуатації.
Рентний дохід – дохід, що його можна отримати з землі, як фактора сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва залежно від її якості та місця розташування земельної ділянки. Рента – у загальносвітовому розумінні – отримання доходу від об’єкту без ведення виробництва, наприклад, здача ділянки у оренду [153], але ж Методика надає визначення, яке потребує тлумачення: “Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами і прибутком виробника” [22]. За Методикою, в розрахунках вартості ділянки можна використовувати чистий операційний або рентний дохід, то ці показники повинні хоча б приблизно співпадати за обсягом, але за таким визначенням це неможливо. Рентний доход власника за фактом може бути і збитком, то йдеться про середній рівень за попередній базовий період, або про розрахункову величину за умовою найкращого використання.
Чистий операційний дохід – різниця між доходом від орендних платежів за землю та (або) її поліпшення, який визначається попитом на ринку та щорічними витратами на утримання і експлуатацію земельної ділянки та її поліпшення. Зазначимо, що згідно із Законом України “Про оцінку земель” [4], чистий операційний доход визначається як різниця між прогнозованою сумою надходжень від використання земельної ділянки та операційними витратами, пов’язаними з одержанням валового доходу. Ми вважаємо, що ці визначення суттєво відрізняються, і тому слід вважати, що коректив потребує або визначення у Законі, або, що вірніше, визначення в цій Методиці, тим більш, що є пізніше визначення цих показників за Національними стандартами оцінки.
При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки, згідно Методики, використовується підхід, за яким вибір методу оцінки залежить у першу чергу від того, який з них забезпечується найбільш повною інформацією про об’єкт оцінки. Така иозиція викликає сумнів, оскільки надання та отримання потрібної інформації – це нормальні відношення між власником, покупцем та оцінювачем, і досвідчений експерт повинен забезпечити повноту, комплексність, достовірність та потрібну обробку даних. Інша річ, що кожен об’єкт за його станом, індивідуальними особливостями, засобами використання, існуючим оточенням потребує методики, яка найбільш об’єктивно відображує його корисність і, відповідно, вартість, якщо, звісно, немає універсальної методики, як от методика, побудована на врахуванні потенціалу ділянки.
Теоретично, вартість землі, як і інших товарів, відображає її поточну цінність із погляду одержання майбутнього доходу. У випадку виробничого або комерційного використання, майбутні доходи від експлуатації земельної ділянки будуть залежати від очікуваної величини річної орендної плати (умовно нарахованої ренти) за винятком видатків на освоєння й експлуатацію ділянки [1311:
(4.1)
Де ВДз – вартість ділянки землі;
ДВ – реальний або умовно нарахований валовий дохід;
VОч – очікувані витрати;
KКап – ставка (коефіцієнт) капіталізації.
На таких загальних умовах будуються методи дохідного підходу до оцінювання об’єктів нерухомості, у тому числі й землі.
Як вже вказувалось, експертна грошова оцінка земельної ділянки здійснюється згідно Методиці на” основі наступних методичних підходів [22]:
(1 votes, average: 5,00 out of 5)