Потенціал і розвиток підприємства – Бачевський Б. Є. – Методи ринкових мультиплікаторів
Мультиплікатори порівняння розраховуються як співвідношення вартості об’єкта та ключового фактора впливу показників на ціну. Практика оцінки нерухомості найчастіше базується на використанні двох основних видів мультиплікаторів:
– валовий рентний мультиплікатор – відношення фактичної ціни продажу аналога до його валового рентного доходу;
– мультиплікатор капіталізації – співвідношення суми чистого операційного доходу аналога та ціни його продажу.
Таким чином визначається ціна кожної одиниці валового доходу або чистого операційного доходу. Якщо тепер отриману ціну помножити на розрахунковий обсяг очікуваного доходу з оцінюваного об’єкту, буде визначена ціна всього об’єкту за його обсягом доходу. Мультиплікатори розраховуються за умовою його найкращого майбутнього використання, то таким чином частково враховуються елементи результатного підходу до оцінки нерухомості. Б Україні найчастіше використовується метод валового мультиплікатора.
Валовий рентний мультиплікатор визначається за формулою:
(4.29)
Де ВРм – валовий рентний мультиплікатор;
ЦАнал – фактична ціна продажу аналога; 
– потенційний валовий рентний доход від аналога. Застосування валового рентного мультиплікатору потребує підрахування ринкового рентного доходу від об’єкта оцінки, визначення валового рентного мультиплікатору для об’єктів-аналогів.
Розрахункова вартість об’єкта оцінки визначається за формулою:
(4.30)
Де 
– розрахунковий майбутній валовий доход об’єкта оцінки.
Валовий рентний мультиплікатор враховує фактичну кон’юнктуру на ринку оренди та продажу нерухомості, тому не потребує подальших коригувань.
Мультиплікатор капіталізації застосовується аналогічно рентному мультиплікатору. Якщо об’єкти відрізняються лише кількістю порівняльних одиниць, розрахунок проводиться методом коригування.
Визначення вартості об’єкта оцінки методом проведення коригування вартості порівняльної одиниці проводиться за формулою [105]:
(4.31)
Де ВО – вартість об’єкта на дату оцінки;
– вартість порівняльної одиниці;
Q – загальна кількість порівняльних одиниць у об’ємі чи площі об’єкта оцінки.
Метод поділу за компонентами використовується для оцінки складних об’єктів нерухомості та базується на підрахуванні вартості окремих, обов’язкових за проектом конструкційних елементів: посилених фундаментів, стін поліпшеної конструкції, ліфтів, елеваторів. Вартість елементів встановлюється на основі кошторисних витрат на їх створення, або вартості придбання. Прибуток підприємця або включається в цю вартість, або підраховується окремо. Для нових об’єктів вартість елементів встановлюється за кошторисом будівельних робіт, для об’єктів, що були у споживанні – за відновлювальною вартістю об’єкта (вартістю заміщення).
Розрахунок вартості об’єктів цим методом проводиться за формулою:
(4.32)
Де ВА – вартість об’єкта оцінки;
QІ – об’єм і-го елементу в об’єкті оцінки;
ВІ. – вартість одиниці об’єму певного виду;
N – кількість окремих елементів об’єкта оцінки;
КN – коефіцієнт, який враховує відмінності об’єкта-аналога від об’єкта оцінки;
КЗ – коефіцієнт відмінностей у рівні фізичного зносу та старіння об’єкта.
Цей метод надає найбільш точні результати, але й є найбільш трудомістким, тому до простих об’єктів його застосування недоцільне.
Витратний підхід
Витратний підхід грунтується на врахуванні поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об’єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму втрат вартості в результаті зносу. Основними методами витратного підходу є метод прямого відтворення та метод заміщення.
Метод прямого відтворення полягає у визначенні вартості відтворення об’єкту у сучасних умовах з подальшим вирахуванням суми зносу.
Метод заміщення полягає у визначенні вартості заміщення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення).
За допомогою методів прямого відтворення та заміщення визначається залишкова вартість заміщення (відтворення). Особливості застосування майнового підходу встановлюються відповідними національними стандартами щодо оцінки об’єктів у формі цілісних майнових комплексів та у формі фінансових інтересів. Під час застосування вказаних методів використовуються вихідні дані про об’єкт оцінки, інформація про відтворення або заміщення об’єкта оцінки чи подібного майна в сучасних цінах або середньостатистичні показники, які узагальнюють умови його відтворення або заміщення в сучасних цінах [19].
За будь-яким методом оцінки вартості будинків і споруджень необхідне детальне ознайомлення оцінювача з розміщенням, розмірами, конструктивними особливостями, правовою, технічною й обліковою документацією об’єкта оцінки. Але для витратного підходу цей процес прибирає особливу важливість. Тому за цими методами додатково складається докладний опис об’єкта оцінки, у якому надаються характеристики земельної ділянки (якщо вона оцінюється разом із забудовою, але не є основним елементом оцінки), а опис будинків і споруджень крім загального опису окремо включає показники несучої конструкції, інженерних систем й стаціонарного (вбудованого) устаткування.
Витратний підхід до оцінки нерухомості застосовується з метою техніко – економічного обгрунтування нового будівництва (на умовах вибору найкращого та найбільш ефективного способу використання земельної ділянки, визначення профілю об’єкта нерухомості, заключного узгодження вартості об’єкта нерухомості із замовником), окремої оцінки вартості пасивної частини діючих об’єктів/страхування, оподатковування нерухомого майна фізичних і юридичних осіб, виділення вартості частини майнового комплексу при створенні відокремленого підрозділу і т. ін.
Процедура оцінки ринкової вартості нерухомості за допомогою витратного підходу складається з наступних етапів [57,61,65,87,94,96]:
Оцінка вартості земельної ділянки, на якій знаходяться будівлі, споруди (якщо земельна ділянка орендована; то її вартість не оцінюється); Оцінка відновлювальної вартості або вартості заміщення будівель та споруд на дійсну дату оцінки.
Відновлювальна вартість – вартість будівництва в поточних цінах на дійсну дату оцінки точної копії об’єкта оцінки з використанням аналогічних технічних та конструктивних рішень, типових будівельних конструкцій і матеріалів, а також з тією ж якістю будівельно-монтажних робіт, якої дотримувались на момент створення об’єкта оцінки.
Вартість заміщення – вартість будівництва в поточних цінах на дійсну дату оцінки об’єкта з корисністю, еквівалентною корисності об’єкта оцінки, але з використанням сучасних матеріалів і відповідно До нових стандартів і планувальних рішень.
При визначенні вартості відновлення або заміщення використовуються такі основні методи:
– метод кошторисного розрахунку;
– метод питомих витрат на одиницю площі або об’єму;
– поелементний метод.
Вибір одного з вказаних методів обирається за наявністю або відсутністю конкуруючих об’єктів на продаж.
(2 votes, average: 5,00 out of 5)