Потенціал підприємства – Касьянова Н. В. – Метод техніки залишку для землі
На сьогоднішній день в більшості випадків об’єктом оцінки є не абсолютне (повне) право власності на земельну ділянку, а лише право користування довгостроковою орендою. Відповідно ринковим виразом цього оцінюваного права є вже не ринкова (продажна) вартість земельної ділянки, а ринкова вартість права довгострокової оренди.
Теоретично загальновідомо, що вартість землі, як і інших товарів, відображає її поточну цінність з погляду отримання майбутнього доходу. У разі комерційного використання майбутні доходи земельної ділянки залежать від очікуваної величини річної орендної платні (умовно нарахованої ренти) за вирахуванням витрат на освоєння та експлуатацію ділянки:
Де Vз – вартість ділянки землі;
Дв – реальний або умовно нарахований валовий дохід;
І – очікувані витрати;
Кк – ставка (коефіцієнт) капіталізації.
Оцінка ринкової вартості ділянок здійснюється наступними основними методами:
– методом техніки залишку для землі;
– методом середньозваженого коефіцієнта капіталізації;
– методом порівняння продажів;
– методом розбиття;
– методом капіталізації;
– методом валового рентного мультиплікатора.
Метод техніки залишку для землі
При вживанні даного методу повинні бути відомі: вартість будівель і споруд; чистий операційний дохід, який приносить земля, будівлі та споруди; коефіцієнти капіталізації для землі, будівель і споруд.
Розрахунки даним методом виконуються у декілька етапів.
1. Чистий операційний дохід розподіляється між землею, будівлями і спорудами. Для визначення доходу, що стосується будівель і споруд, необхідно вартість будівель і споруд помножити на коефіцієнт капіталізації будівель і споруд:
Де Vсп – поточна вартість будівель і споруд;
Ісп – чистий операційний дохід, що припадає на будівлі і споруди;
Ren – коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд. Коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд можна розрахувати за формулою:
Де Rвід – коефіцієнт (повернення) відшкодування капіталу; Язем – коефіцієнт капіталізації для землі.
Капіталізація в цьому випадку проводиться тільки по ставці доходу на інвестиції без урахування відшкодування капіталу, оскільки вважається, що земля не зноситься.
2. Визначається залишок чистого операційного доходу, що відноситься до землі, – із загального чистого операційного доходу віднімається дохід, що відноситься до будівель і споруд:
Де Ізем – чистий операційний дохід, що відноситься до землі; І – загальний чистий операційний дохід.
3. Розраховується залишкова вартість землі шляхом капіталізації залишкового чистого операційного доходу від землі:
Де Узем – залишкова вартість землі;
Язем – коефіцієнт капіталізації для землі.
Техніка залишку для землі може бути використана при визначенні варіанту якнайкращого і найефективнішого використання. При використанні методу техніки залишку для землі можливе отримання негативної величини залишкового доходу, приписуваного землі. Це може свідчити про те, що будівля є надмірним поліпшенням для даної ділянки.
Метод середньозваженого коефіцієнта капіталізації
В даному випадку використовується “пайовий підхід” до оцінки. Розрахунки цим методом також виконуються у декілька етапів.
1. Приблизно розраховуються пропорції, в яких вартість нерухомості ділиться на вартість земельної ділянки і вартість будівель і споруд. Традиційно для цього використовуються дані про нормативні ціни землі і ціни на будівельні роботи.
2. Визначається середньозважений, загальний коефіцієнт капіталізації – коефіцієнт, що використовується для капіталізації всього чистого операційного доходу. Він розраховується виходячи із структури вартості об’єкту, тобто розподіли на вартість землі і вартість будівель і споруд за формулою:
Де Rср – середньозважений (загальний) коефіцієнт капіталізації;
Сізд, йзем – процентна частка будівель, споруд і земельної ділянки в загальній вартості.
У разі, коли очікується приріст або зниження вартості об’єкту, загальний коефіцієнт капіталізації повинен бути підданий коректуванню. У разі приросту вартості чинник фонду відшкодування, відповідний періоду володіння об’єктом, слід помножити на процентний приріст вартості за цей період, а отриманий результат відняти з необхідної ставки кінцевої віддачі. У випадку ж зниження вартості чинник фонду відшкодування, помножений на процентний приріст вартості за цей період, додається до необхідної ставки кінцевої віддачі.
3. Визначається вартість всього нерухомого майна методом капіталізації доходу:
Де V – вартість усього нерухомого майна.
4. Вартість земельної ділянки розраховується за допомогою пайового коефіцієнта:
(2 votes, average: 5,00 out of 5)