Потенціал підприємства – Касьянова Н. В. – Метод капіталізації доходів
Наявність вільного ринку інформації щодо операцій з будівлями і спорудами дала значний поштовх розвитку його експертної оцінки в Україні. В загальновизнаній оцінній практиці існують три підходи для визначення вартості будівель і споруд: прибутковий, порівняльний і витратний.
Використання прибуткового підходу передбачає вживання таких основних методів:
– капіталізації доходів;
– дисконтованих грошових потоків.
Метод капіталізації доходів
Використовується для оцінки будівель і споруд, які є джерелами доходу власника. Доходи від володіння будівлями і спорудами можуть, наприклад, бути поточними і майбутніми надходженнями від надання їх в оренду, платню за користування стоянками і гаражами, платню за встановлення реклами, доходи від можливого приросту вартості будівель і споруд при їх продажу в майбутньому.
Основні етапи процедури оцінки методом капіталізації доходу наступні.
1. Розрахунок сумарної величини ринкової орендної платні і інших доходів від володіння об’єктом оцінки за останній до дати оцінки (або будь-який інший типовий) рік. Ця сумарна величина називається потенційним валовим доходом (ПВД) І визначається як дохід, який може бути отриманий від об’єкту нерухомого майна за умов його 100%-го використання без урахування всіх втрат і витрат, на основі аналізу поточних ставок і тарифів, що існують на ринку нерухомості для порівняних об’єктів:
Де 5 – площа, що надається в оРЕнду, м2; Со – орендна ставка за 1 м ;
Дін – інші доходи від володіння об’єктом оцінки.
2. Розрахунок можливих втрат від неповного завантаження будівель і споруд і втрат при зборі платежів (наприклад, при невчасному відновленні орендної угоди через зміну орендарів).
3. Розрахунок дійсного валового доходу (ДВД) шляхом зменшення потенційного валового доходу на величину можливих втрат (В):
4. Розрахунок витрат, пов’язаних з нормальним функціонуванням об’єкту оцінки. Це операційні витрати (ОВ), які мають періодичний характер і поділяються на:
– умовно-постійні (їх розмір фіксований і не залежить від ступеня експлуатаційного завантаження об’єкту – платежі страховок, майнові податки);
– умовно-змінні (їх розмір залежить від ступеня експлуатаційного завантаження об’єкту і рівня наданих послуг – комунальні витрати, витрати на зміст території, поточні витрати на управління, заробітна платня і податки з неї, рекламні, транспортні витрати тощо);
– витрати на заміщення (резерви, пов’язані з витратами на періодичну заміну компонентів поліпшень, які швидко спрацьовують: водопровідної системи, каналізації, меблів, даху, телефонної системи тощо).
5. Розрахунок чистого операційного доходу (ЧОД) за формулою:
(за винятком амортизаційних відрахувань).
6. Розрахунок коефіцієнта капіталізації одним з доступних за умов наявної інформації методів (кумулятивної побудови, середньозваженої вартості, визначення суми ставки доходу на інвестиції і норми повернення інвестицій тощо).
7. Оцінка вартості об’єкту нерухомості (Вон) за формулою:
8. Метод дисконтованих грошових потоків застосовується для визначення поточної вартості майбутніх доходів, які можуть бути отримані від використання будівель і споруд та можливого їх продажу.
Визначення обгрунтованої ринкової вартості на основі даного методу здійснюється у декілька етапів:
1) складається прогноз потоку майбутніх доходів за період володіння об’єктом оцінки;
2) розраховується прогнозна вартість оцінюваних будівель і споруд на кінець періоду володіння, тобто вартість реверсії (передбачуваного продажу), навіть якщо насправді продаж не планується;
3) розраховується ставка дисконту для оцінюваного об’єкту нерухомості на існуючому ринку;
4) здійснюється дисконтування майбутніх доходів в період володіння і прогнозованої вартості реверсії шляхом приведення потоку грошових коштів за кожний з майбутніх періодів до поточної вартості на основі використання теорії зміни вартості грошей в часі і підсумовування всіх поточних вартостей. Таким чином:
Де Вон – вартість об’єкту нерухомості;
Ді – очікуваний дохід від володіння об’єктом за І Рік; Р – поточна вартість реверсії;
П – період (в роках), для якого прогнозується отримання доходів від володіння об’єктом.
Вартість реверсії може визначатися:
А) шляхом прямої капіталізації грошового потоку останнього прогнозного року. Величина коефіцієнта капіталізації у такому разі залежить від конкретних умов ринку аналогічних об’єктів;
Б) з використанням моделі Гордона (якщо прогнозується отримання стабільних доходів в постпрогнозному періоді):
Де Ді+і – очікуваний дохід від володіння об’єктом за 1-й рік постпрогнозного періоду;
Д – довгострокові темпи зростання очікуваних доходів.
Витратний підхід до оцінки нерухомості застосовується з метою техніко-економічного обгрунтовування нового будівництва, вибору якнайкращого і найефективнішого способу використання земельної ділянки, визначення профілю об’єкту нерухомості, заключного узгодження вартості об’єкту нерухомості, оцінки будівель спеціального призначення і об’єктів на “пасивних секторах” ринку, страхування, оподаткування майна фізичних і юридичних осіб, виділення частини майнового комплексу, на який буде накладено арешт і т. ін.
Процедура оцінки ринкової вартості нерухомості за допомогою витратного підходу складається з наступних етапів:
– оцінка вартості земельної ділянки, на якій знаходяться будівлі, споруди (якщо земельна ділянка була орендована, то її вартість не оцінюється);
– оцінка вартості відтворювання або вартості заміщення будівель і споруд на дату оцінки;
– оцінка сукупного зносу будівель і споруд з урахуванням їх фізичного, функціонального, технологічного й економічного застарівання;
– визначення залишкової вартості будівель і споруд як різниці між відновлювальною вартістю (вартістю заміщення) і сукупним зносом;
– визначення повної вартості об’єкту нерухомості шляхом додавання до залишкової вартості будівель і споруд вартості земельної ділянки (за умов наявності майнових прав на нього).
При визначенні вартості відновлення або заміщення будівель та споруд використовуються такі основні методи:
– метод формування кошторису;
– метод питомих витрат на одиницю площі або об’єму;
– поелементний метод.
(1 votes, average: 5,00 out of 5)